北京限購后商辦地塊首拍:溢價率近三成

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樓主 2019-10-30 13:47:23
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南頭鎮二手房

原標題:限購后北京商辦地塊仍受捧

嚴格的商住房限購政策落地后,北京迎來了首批相關地塊的入市。3月30日下午,北京土地市場連續出讓三宗商辦性質用地,其中一宗位于大興區生物醫藥基地,兩宗位于朝陽區金盞鄉,最終三地塊分別以27.8%、40.7%及27.7%的溢價率落槌。在業內看來,雖然成交結果未達此前市場預期,但由此不難看出開發商拿地熱情并未削減,這既是出于繼續在北京市場發展的必要,也是為了對自身資產進行一定程度的沉淀。

溢價率近三成

掛牌文件顯示,頗受市場關注的朝陽區金盞鄉樓梓莊村1113-603地塊用地性質為F3其他類多功能用地,建筑控制面積9.2萬平方米,出讓年限為商業40年、辦公50年。最終經過33輪舉牌,該地塊以總價22.5億元被華潤+招商+環渤海正奇聯合體競得,溢價率為27.8%,折合樓面價2.44萬元/平方米(不考慮自持面積)。而位于相鄰位置的朝陽區金盞鄉樓梓莊村1113-604地塊用地性質也為F3其他類多功能用地,建筑控制面積7.6萬平方米,出讓年限為商業40年、辦公50年。最終經過29輪競價,該地塊被金茂以20.4億元摘得,溢價率達40.7%,折合樓面價2.68萬元/平方米。

同日出讓的地塊還包括大興區北臧村生物醫藥基地DX00-0502-0008地塊,用地性質為F3其他類多功能用地,建筑控制面積7.3萬平方米,出讓年限同樣為商業40年、辦公50年。最終經過23輪競價,該地塊被東亞以10.6億元收入囊中,溢價率達27.7%,折合樓面價1.45萬元/平方米。

3月26日,北京市住建委發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,要求開發企業在建(含在售)商業、辦公類項目只能銷售給企事業單位、社會組織等,個人購買二手商辦房需滿足名下在京無住房和商辦類房產記錄等條件,而且不能使用商業銀行的個人購房貸款。

受此影響,業界此前普遍預計房企在京拿地熱情應有所減弱,因而上述地塊交易將遇冷,但競拍結果卻顯示,該三宗商辦用地吸引了20余家企業角逐,且舉牌輪次也達到了數十輪。有分析指出,雖然政策重壓將導致部分房企出手謹慎,但它們的拿地熱情卻并未降低。

房企熱情不減

業界普遍認為,在北京繼續發展的必要性以及自身資產沉淀的需要,或許是促使眾多房企“鋌而走險”的根源。據一位參與此次拿地的開發商介紹,有許多房企來競拍這三宗商辦用地,其實是為了“生存”,無論是北京本地的房企還是全國化布局房企的北京分公司,都要拿地建項目。但是,近年來北京出讓純住宅用地極少,即使是在限購、各種嚴苛條件限制之下,商業辦公用地還是會引起開發商爭搶。

另一方面,盡管“3·17”之后,北京密集出臺樓市調控政策,以抑制房地產市場過快上漲。但是,長期來看,北京等一線城市房地產市場仍較為安全,不過北京拿地的開發商也會考慮安全邊際,在成本及利潤可控的情況下去拍地?!半m然商辦用地有諸多的限制,但房企還在大舉拿地,主要還是房企自身對資產沉淀的需要?!眮喓罊C構市場總監郭毅在接受北京商報記者采訪時表示,房產市場化改革20余年時間里,開發商在滾動開發的高周轉模式中確實獲取了不低的利潤,但與購得房產后長期持有的小業主動輒20-30倍的回報率相比,則遜色不少。

郭毅進一步指出,在北京這樣的超一線城市,數以兆億計的資金涌動中,惟有沉淀下核心資產,方能久遠,“快進快出”的開發模式促成房企的規?;鲩L,但在房地產市場進入下半場的今天,越來越多的房企開始轉變固有模式,嘗試通過長期運營來保持企業的長期發展。

未來仍有市場

值得一提的是,此次出讓的三宗地塊均附帶了一個額外要求,即競得房企需自持經營至少50%的建筑面積長達20年,疊加已有的單套分割面積不低于500平方米、只能以公司名義購買的條件,如此多的限制之下,拿地房企如何運營才能從中獲利?在郭毅看來,較低的土地成本、可控的開發成本,對于開發商而言,商辦的租售比遠超相近位置、小業主以市場價購得的住宅,將其開發為類airbnb產品,租金回報亦頗為可觀。

以華潤招商聯合體摘得的金盞鄉603地塊為例,整體樓面價24369元/平方米,疊加建安每平方米成本約為3萬元,租金僅按4元/平方米/日計算,租售比不過1:250,隨著金盞金融商務區的開發,租金收益的增長曲線可以預見。

另一個方案是,以商辦項目為基礎,開發商成立資產運營公司,推出資管計劃,想購買的小業主交納部分(如50%)資金后獲得相應權重的使用權,剩余資金分期還清。此外,小業主每年交納少量管理費支付每年0.84%的房產稅。雙方可約定,一旦政策開放,隨時辦理產權交割。這樣的話,不需要小業主開辦公司,也不受限購影響,房產可以自用、出租或轉讓資管計劃的使用權,小業主再次轉讓變現,也可節省高昂的二手交易稅費。對于今后北京商辦地塊項目的交易走勢,中原地產首席分析師張大偉直言,盡管已經基本失去了出售的可能,但即使作為持有型物業,商辦產品在幫助房企分攤成本方面依然有一定的價值。

住建部:北京房地產調控經驗值得各地學習

3月29日上午,住房和城鄉建設部在北京召開整頓規范房地產開發銷售中介行為電視電話會議。會上,住房和城鄉建設部部長陳政高對整頓房地產市場秩序提岀要求,副部長陸克華通報了30家違法違規房地產中介機構和開發企業名單。這也是繼去年連續三次通報96家違規企業和中介名單之后,住建部再次集中公開曝光違規企業名單。

會上,住建部要求各地持續整頓房地產市場秩序,重點整治房地產開發企業和中介機構的三類違法違規行為:一是壟斷房源,操縱市場價格;二是造謠生事,誤導市場預期;三是提供虛假證明,擾亂市場秩序。

北京市住房和城鄉建設委員會主任徐賤云代表北京市介紹了房地產調控經驗和成果。徐賤云主任表示,自“3·17”后,北京出臺多項房地產調控政策,由市住建委、發改委、工商、稅務等多個部門聯合成立了調控專班。截至3月28日,已經有9個在售項目停止網簽。據徐賤云介紹,目前北京房地產市場預期平穩、理性,下一步將堅決遏制房價上漲勢頭。住建部表示,北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。同時指出,加強二手房市場管理是調控當務之急,各地要因地制宜、綜合施策,盡快穩定二手房市場。對于市場出現的違法違規行為,住建部特別強調必須嚴厲打擊,出頭必打。

(來源:北京商報)

(責任編輯:候迅)
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