漲價時動力強,降價時空間大:縣城樓市發慌

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樓主 2019-11-06 18:04:23
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儋州新房

中國縣城樓市,這是一塊常被人忽略的市場。

國慶節后,江西景德鎮、江蘇句容、安徽太和縣相繼爆出樓盤降價業主維權的消息。讓這些買房人焦慮的是,與一二線城市降價幅度相比,有的縣城房價降幅達到40%,去年的時候,有的人還在售樓處排隊和托人拿號買房。

“其實都知道縣城房價這兩年漲得有點猛,投資肯定有風險,只是沒想到這么快就降價。這房子我去年1.1萬元買,現在降到8800元,有的人是今年年初1.4萬元最高位買的,虧得更多?!痹谝蝗阂蚪祪r而向開發商討要說法的業主中,唐偉(化名)顯得佛系,既沒有拉橫幅也沒有去找開發商理論,只是很安靜地當一個局外人,在他看來,在縣城買房投資本身就是一件有風險的事情,是自己沒踩準點。

降價在縣城

在北京做蔬菜批發生意的唐偉,三年前回了江蘇省東北部的老家——東??h。那時的東??h,新區未建,棚改拆遷的老城區工程進展緩慢,房價也一直5000元~6000元多年未變,本地人很多做著水晶生意,年輕人多去了南京、鎮江這些大一些的城市發展,這樣的縣城自然不會成為唐偉投資的目標,他看上的是鄰縣句容。

句容位于寧鎮揚的中心,是江蘇省鎮江市代管的縣級市,地處蘇南,常住人口62萬,近兩年因為寧鎮揚一體化的快速發展,句容的房價不斷上漲。據中國房價行情網站統計,2017年1月句容新房均價在6000元/平方米左右,到12月已達到1萬元/平方米,僅一年時間就漲了4000元/平方米。在南京的都市圈城市中,句容房價漲幅最大,最高已達到2.3萬元/平方米。

房價的上漲,品牌開發商熱情進入,句容的地價也在不斷上漲,僅用了大半年的時間,地價漲了近6000元/平方米。2017年8月,句容寶華的一幅土地樓面地價拍到9541元/平方米,一舉成為句容“新地王”,未來幾年句容房價將持續上漲似乎成為一個不爭的事實。當時寶華的一個項目,甚至在售樓處掛出增值承諾牌:“即日起所有2017年11月內售出房源承諾從2018年1月1日起疊加增值20萬(元),聯排增值25萬(元);2017年12月內售出房源承諾從2018年1月1日起疊加增值10萬(元),聯排增值15萬(元),若增值承諾無法兌現,則無條件退房!”一時之間,購房者蜂擁而至,除了本地的剛需,更多的是來自南京以及周邊城市的投資者,在他們看來句容之于南京,就像南通之于上海,將來不可限量。

在北京生活了6年的唐偉,熟悉這種風雨欲來的味道,憑著在一線城市養成的敏銳感覺, 2017年3月,他果斷出手在句容買了一套100多平方米的三居室,入手價格1.1萬元,但在他看來,縣城的房子不適合長期持有,所以準備漲個差不多就轉手。但隨著4月限購令的頒布,句容這個以外地人為主的市場,瞬間冷了下來。過了一年多的時間,他買的這個項目價格基本沒有漲,周邊二手房的價格也才9000元/平方米。這個情景讓老A想起了燕郊、大廠、廊坊。

一位在句容做房地產中介工作的人士在接受中國房地產報記者采訪時表示:“句容城區這幾年變化很大,但經濟主要依賴賣地,通高鐵的消息非但沒有給置業者帶來好處,反而將沿地鐵線的樓盤房價炒上了天,已經超過丹陽。在句容想找一家大型企業上班都很難,大部分都是工廠和服務行業,房價已經超過句容大多數人的承受范圍?!?/p>

和句容一樣,在不到半年時間完成價格飆升,又在這一輪降價來襲時第一時間“跳水”的還有安徽合肥“三縣”。合肥市的限購使購買力溢出和涌向合肥周邊“三縣”,據中國房價行情平臺統計,2018年4月,安徽第一大城市合肥,其下轄的肥西縣房屋均價12229元/平方米、肥東縣均價10499元/平方米、長豐縣均價10623元/平方米,房價均過萬。但安徽第二大城市蕪湖,其下轄的縣城,房價就在5000元-7500元/平方米之間。

“合肥限購以后,我就去肥西看房了,因為之前有消息傳合肥三縣也要限購,所以我身邊有不少人都去了肥西、肥東買房?!痹诤戏室患覐V告公司工作的李牧是剛工作一年的“90后”,合肥的房價顯然已成為他難以逾越的門檻,今年國慶假期期間,他幾乎跑遍了肥西所有的新開樓盤。

但最近肥西樓市出現的打折降價情況,讓李牧決定再等一等,他隱約感覺到這輪降價潮已經蔓延到縣市級城市來。10月中旬,肥西北城某盤放出降價的消息,在原有優惠基礎上再降800元/平方米,精裝房直降至1.35萬元/平方米。其實這已經不是北城第一次降價,就在此前幾天,北城某精裝盤首次開盤,直接給出8.6折優惠,售價從備案價的1.3萬元降到1.12萬元,降價幅度達2000元/平方米。即使折扣如此大,去化率也僅達到20%,首次開盤只賣出20多套。

不僅北城銷售遇冷,一向搶手的肥東、肥西樓市目前也不樂觀。記者致電合肥市房管局核對信息,一位工作人員回復記者:“合肥三縣最近之所以出現降價現象,一方面是因為有些樓盤地段不好價格虛高,配套設施缺乏,雖然一度熱銷,但樓市大環境的改變,把這些價格虛高的樓盤打回原形。另一方面三縣剛需人群出現斷層,隨著市區落戶條件放寬,社保不再是買房的攔路虎,很多人因此選擇去市區買房?!?/p>

上抬時動力強,下跌時空間大

如果說一二線城市的降價是由于限購限價等因素造成,那么縣市級城市的降價潮則是來自棚改的逐漸收緊以及樓市生態環境的改變。不難發現,從上一輪三四線城市成交數據來看,近兩年三四線城市住宅用地成交重點分布在京津冀、長三角、長江中游、西南、山東、河南、安徽、江西等城市群及棚改大省,與城市群及棚改大省的主流需求集中地基本吻合。

隨著棚改政策的收緊,融資環境的艱難,很多房企自下半年以來就放緩了在三四線城市拿地的節奏,多個城市出現土地流拍增加、土地溢價回落的現象,“促回款、穩現金、活下去”成為房企的共識,最直接有效的辦法就是以價換量。

對于這輪蔓延至縣市級城市的降價潮,諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷在接受記者采訪時表示,我國大部分三四線城市基本面尚未取得明顯發展,與一二線城市間存在較大差距,人口吸引力不足,其房地產市場可持續需求難以保障,現階段市場的高位運行主要得益于棚改及政策環境相對寬松導致的行情輪動效應。若市場銷售主力區域棚改貨幣化安置比例出現明顯調整,中短期看漲的預期將逆轉;加之需求已持續釋放近兩年時間,后續有效需求難以繼續堅挺。雖然現階段行業布局三四線城市的偏好仍在持續,房企迫于擴增土地儲備壓力短期內仍將延續這種趨勢?!耙环矫驿N售下行面臨一定壓力,另一方面又不得不搶先在三四線城市拿地擴充土地儲備,在這種投資儲備與銷售的背離下,土地儲備規模累積,三四線城市很可能將開啟新一輪庫存周期(2017年以來待開發土地面積已表現逐次回升),屆時積極下沉三四線城市的房企資金鏈將受到巨大考驗?!?/p>

和碩機構首席分析師郭毅則表示,縣級城市經濟缺少支柱產業、核心產業的拉動,缺少一些高收入和高消費能力的人群,從房價來看,可能是短期的炒作,缺乏市場穩定性,所以房價彈性會比較大?!吧蠞q很容易,但是在面臨調控的時候房價下跌也會比較快。向上抬的時候動力會比較強,但向下落的時候,整體下滑空間也會比較大?!?/p>

來源:中國房地產報

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